Los abogados tenemos la mala costumbre de acudir al criterio de que «lo que no está escrito, no existe». Esta práctica nos juega a veces malas pasadas y a pesar de eso siempre caemos, porque es lo que nos enseñaron en la facultad: memorice y céntrese en lo que diga el papel, y no cometa la locura de pensar diferente. Esto significa que para realizar una investigación tenemos que revisar documentación, mucha documentación.
Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) es una experta en papeles. Sus préstamos hipotecarios están llenos de supuestas cláusulas «en beneficio del cliente». Y en ese contexto, miles de deudores de esta financiera cayeron en una trampa que, gracias a no aplicar lo que nos enseñaron en la facultad, ha quedado al descubierto: los avales constituidos sobre estas hipotecas son nulos de cabo a rabo. Gracias a los compañeros de la Asociación de Afectados por las Hipotecas Basura de UCI y el Grupo Fontarrón hemos podido descubrirlo.
La trampa
Cuando se revisa una escritura de préstamo hipotecario de UCI siempre tendremos dificultades para encontrar en ella la palabra «aval». Esto es así dado que la figura legal del avalista según el Banco de España es aquella que «Quien avala (el avalista) se declara dispuesto a hacer frente a los compromisos del avalado (normalmente, el pago de una determinada cantidad de dinero) frente a una tercera persona o empresa (el beneficiario del aval) en caso de que el avalado no lo haga.»
Dicho de otro modo, el beneficiario de ese aval es la entidad, pero no podrá ejecutarlo hasta tanto no se hayan ejecutado los bienes del deudor principal en caso de impago. Por esta razón, la trama financiera de UCI ha insistido siempre en asociar a cada préstamo hipotecario uno o dos bienes que actúen de garantía, e incluyendo también a aquellas personas que deberán responder por el impago del deudor principal. En cada escritura de préstamo, UCI ha establecido una redacción de la misma en la que el «falso avalista» está en igualdad de condiciones que el deudor principal, para que en caso de impago UCI pueda ir a por el bien que más le interese. El afectado creía que sus padres, familiares o amigos solamente avalaban en caso de impago, pero al leer la escritura, vemos otra cosa: fiador solidario, hipotecante no deudor, avalista solidario…toda una serie de recursos dialécticos para colar de tapadillo un cambio en la responsabilidad de la deuda.
El emperador está desnudo
¿Pero por qué hemos creído que nuestros padres avalaban solo en caso de impago?, porque así nos lo hizo creer UCI desde el principio, pero lo más importante para nosotros a efectos de demostrar la nulidad de esta garantía, es que nos lo puso por escrito en un documento que no podemos dejar escapar: la oferta vinculante o el documento análogo previo a la firma de la escritura de préstamo.
Si en algún momento creímos esto es porque efectivamente así nos lo ofreció UCI. Si revisamos la oferta vinculante veremos dos posibles situaciones: o bien que no existían avalistas o bien que éstos lo eran en la exacta definición del término, es decir, avalistas que responden en caso de impago del deudor principal. En un estado normal de cosas, si el deudor no paga, UCI podría instar el vencimiento anticipado de la deuda, y tras liquidarla con el bien hipotecado y si faltara dinero por cubrir, instar la ejecución de los avales. Así era la oferta vinculante que nos extendió UCI cuando solicitamos el préstamo.
¿Qué es la oferta vinculante?
Es el documento «vinculante» (valga la redundancia) extendido antes de firmar la escritura de préstamo y donde se deben detallar las condiciones, y que UCI deberá transcribirlas al documento que firmaremos en la notaría. Algunas entidades bancarias lo incorporan a la propia escritura. Desde el momento que aceptamos la oferta, tanto el banco como nosotros estamos vinculados por lo que en ella se expresa.
Hasta el año 2007, la oferta vinculante era obligatoria sólo para hipotecas nuevas con límite de 150.253,03 euros. A partir del 8 de diciembre de 2007 se hizo extensiva a todas las hipotecas independientemente de su cantidad.
Los notarios con los que firmamos la elevación a público del contrato que se celebró mediante la aceptación de la oferta vinculante deberían haber advertido, por ser su obligación como fedatarios públicos, que la escritura y la oferta vinculante no coincidían en materia de garantías: los avalistas habían pasado a ser «fiadores solidarios», «hipotecantes no deudores» y otros engendros.
Cláusulas contradictorias u oscuras no pueden aplicarse
En este contexto tenemos una situación paradójica: al aceptar la oferta vinculante hemos adquirido un producto, pero al acudir a la notaría nos han entregado otro distinto. El artículo 1.288 del Código Civil establece la regla según la cual la interpretación de las cláusulas oscuras o contradictorias de un contrato no debe favorecer a la parte que lo ha redactado originando tal oscuridad; a la inversa, sí favorecerá a la parte que no lo ha redactado; ello, aplicado a los contratos de adhesión, y la oferta vinculante de una entidad financiera que aceptamos lo es, es que la duda en la aplicación de una cláusula oscura o contradictoria se interpretará a favor del adherente, es decir, el deudor hipotecario.
Esto también lo estipula la Ley 26/1984, de 19 de julio, general para la defensa de los consumidores y usuarios, y posteriormente por la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación y ha sido reproducido en numerosas sentencias del Tribunal Supremo, que ha establecido doctrina al respecto en las SSTS de 21 de abril de 1998 , 10 de enero de 2006 (RC núm. 1838/1999 ) y 5 de marzo de 2007 (RC núm. 1066/2000).
Lo que exponemos aquí es munición de peso para los afectados por la estafa financiera de Unión de Créditos Inmobiliarios o de cualquier otro banco, y elemenos normativos para que los abogados no se asusten a la hora de enfrentar una preocupación que los afectados nos hacen llegar todos los días: «yo lucharía, pero no puedo hacerle esto a mis padres…«. Esto lo podrán hacer valer tanto en un procedimiento de ejecución como de negociación: las garantías que UCI constituyó sobre sus hipotecas basura son nulas de cabo a rabo.
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