«Una actualización del censo inmobiliario«, es el argumento con el que el Ministerio de Hacienda ha argumentado la inclusión en los Presupuestos Generales previstos para 2016 de la renovación de los valores de los inmuebles que, vista la caída de ingresos provenientes de la construcción de nuevas viviendas, siempre es una fuente inagotable de recaudación en períodos de vacas flacas, que los Presupuestos de 2016 recogen de manera expresa y que sirven para calcular varios tributos.
En este monográfico vamos a ver una serie de definiciones y pautas recomendadas para poder enfrentar una posible revisión al alza de los valores catastrales durante los próximos meses. Recordemos que, según el Programa de Gestión del Catastro Inmobiliario, serán 8.106.880 inmuebles los que se verán afectados por las más que probables subidas.
El valor catastral de los inmuebles se determina objetivamente en función de los datos que sobre los mismos existen en el Catastro, y se integra por la suma de los valores del suelo más los valores de la construcción. Va a venir determinado, como dispone el artículo 24 del TRLCI, por la aplicación de la correspondiente Ponencia de valores y ésta, a su vez, vendrá determinada por la aplicación de las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones recogidas en el Real Decreto 1020/1993.
La Ponencia de valores es el documento que se forma con los criterios, los módulos de valoración, el planeamiento urbanístico y los demás elementos que sean precisos para fijar los valores catastrales en un municipio determinado. Se elabora por el Centro de Gestión Catastral y de Cooperación Tributaria dentro de la Dirección General del Catastro, bien directamente o bien a través de convenios de colaboración con cualquier Administración Pública. Tras su publicación en el Boletín Oficial de la Provincia, y si no ha habido impugnaciones generales, se procederá a notificar los nuevos valores a los titulares de las viviendas afectadas para informar la propuesta de valoración, de cara a formular alegaciones.
La valoración catastral de un inmueble es el resultado de un complejo procedimiento donde intervienen varios coeficientes que, una vez ponderados, otorgan el resultado que servirá para el cálculo de diferentes tributos (IBI, Impuesto de Transmisiones, etc.). Aquí veremos, en dos apartados, la forma que tiene la Administración de calcular el valor catastral de los inmuebles, y por otro lado, los mecanismos que tendrá un titular para verificar si el resultado de dicha valoración es o no correcto
¿Cómo hace la valoración catastral la Administración?
En la valoración catastral se utilizan principalmente dos instrumentos. El primero de ellos actúa en la fijación del valor del producto inmobiliario y consiste en un módulo de valor M, que sirve de base a los del suelo y de la construcción. De acuerdo con el artículo 2 del Real Decreto 1.020/1993 , este módulo pretende recoger las variaciones que el valor de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana experimente, de acuerdo con los análisis de mercado que al efecto se realicen por la
Dirección General del Catastro.
El segundo instrumento actúa en la valoración individualizada de los bienes resultante de la Ponencia de Valores con el fin de garantizar su uniforme referencia a los valores de mercado y consiste en un coeficiente de relación al mercado (RM) de 0,5. En cada término municipal se procederá a realizar una delimitación del suelo, que se dividirá en polígonos definidos de acuerdo a unos criterios que se establecen en la norma 7 del mencionado Decreto.
Por otra parte, el módulo M se diversifica por una parte en módulos básicos de repercusión del suelo (MBR) y módulos básicos de construcción (MBC), y a su vez, sobre los mismos actúan diversos coeficientes que ponderan la incidencia de factores que diversifican los componentes del suelo y de la construcción, conforme a una secuencia que va del 2,80 al 0,18 para el factor de diversificación del suelo, y del 1,30 al 0,80 para el factor de diversificación de la construcción, según se expresa en el apartado 2 de la Norma 16 NTVC.
Una vez determinado los correspondientes MBR y MBC, y efectuada la identificación de cada área económica homogénea de suelo y construcción con sus correspondientes MBR y MBC (normas 17 y 19), se efectuará la determinación de los distintos productos derivados de los mismos (valor de repercusión en polígono, en calle, respecto al suelo, y el valor concreto de la construcción, aplicando al MBC que le corresponda, los coeficientes por uso, clase, modalidad, etc,…, conforme a las Normas 17, 18, 19 y 20).
A partir de dichos valores, se llega a la determinación del valor básico de repercusión del suelo en cada polígono, o en su caso, calle, tramo de calle, zona, paraje, aplicando para ello el método residual (norma 9.2). Las parcelas sin edificar podrán valorarse por repercusión (VRC), aplicado a los metros cuadrados de construcción susceptibles de edificarse en las mismas, o bien por unitario (VUC), aplicado a los metros cuadrados de superficie de suelo, con las correcciones que procedan en ambos casos (norma 9.4).
Este valor, junto con el valor de la construcción (si la hubiere), el factor de localización y, por último, el coeficiente GB, permite llegar a la determinación del valor en venta del producto inmobiliario (norma 16). La última fase es la de relacionar este valor en venta del producto inmobiliario con el mercado, mediante la aplicación del coeficiente RM, cifrado, como hemos dicho antes, en el 0,5.
Cómo verificar si la valoración catastral es correcta
Ahora vamos a ver cómo hacer esta verificación, completamente online y en pocos minutos, aunque también podremos hacerla de manera presencial en las oficinas del catastro, pero quien opte por esa vía deberá hacer pago de la tasa por la prestación del servicio, cuyas cuantías se pueden consultar aquí. Para hacerlo online, necesitaremos certificado digital FNMT o DNI electrónico (@Clave) instalado (+ Info aquí)
Primero ingresaremos en la web de la Sede Virtual del Catastro, donde veremos varias opciones:
Página de inicio de la Sede Electrónica del Catastro (SEC)
En la opción «Servicios», seleccionaremos «Mis inmuebles» y tras verificarse el certificado digital, podremos seleccionar territorialmente el bien del que somos titulares catastrales, a los efectos de poder consultar su valoración:
Formulario de consulta de bienes (SEC)
Una vez señalados, ubicaremos el inmueble y seleccionaremos «Valor catastral», donde obtendremos información de la última valoración catastral que se hizo y que servirá de base para hacer la comprobación.
Una vez descargado el certificado de valoración, acudiremos a consultar la Ponencia de Valores vigente en nuestro municipio, en este enlace. Aquí veremos un formulario donde seleccionaremos nuestro municipio y la opción «Todos los años», ya que así podremos ver la última ponencia realizada:
Consultas de ponencias de valores
Y una vez aquí, podremos consultar dos informaciones importantes:
a) La memoria y los criterios valorativos: criterios para la delimitación del suelo urbano, los criterios valorativos, los coeficientes, etc. En un proceso de revisión del valor catastral, será importante conocer esta memoria ya que permitirá saber si los criterios aplicados en el valor de nuestro inmueble son correctos.
b) Polígonos y zonas de valor, y ubicación sobre el mapa. En el certificado descargado de la SEC podremos ver, comparándolo con esta información, si nuestro inmueble ha sido ubicado y clasificado en el lugar correcto, y calcular nosotros el valor asignado.
Muchos Ayuntamientos beneficiados por el crecimiento urbanístico que han recalificado masivamente terrenos incurren frecuentemente en errores de valoración, por lo que, a golpe de click, podemos hacer nosotros mismos una simple comprobación que con un poco de detenimiento nos puede servir para ahorrar un dinero nada despreciable.
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