Consulta: tengo que cerrar el local por obras de la Comunidad, ¿me deben indemnizar?

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El supuesto de hecho que nos ha llegado es a cuenta de la arrendataria de un local de negocio al que a cuenta de unas obras de eficiencia energética del edificio, va a tener que cerrar durante aproximadamente dos meses, y donde el acuerdo entre los propietarios omite cualquier referencia indemnizatoria por este cierre forzoso.

La titular del negocio se enfrenta a un administrador de fincas verdaderamente irresponsable que, a día de hoy, ya ni le atiende el teléfono y omite hacer cualquier gestión relativa a reparar el daño causado. Y nos consultan, ¿qué hacer?.

Es evidente que el acuerdo adoptado, si bien es plenamente legal, es una verdadera chapuza, porque de acuerdo al presupuesto y proyecto que la empresa remitió a la Comunidad de Propietarios, era evidente que eran obras incompatibles con varios de los negocios que se encuentran en los bajos del edificio. Y si la comunidad no llegó a un acuerdo indemnizatorio por el tiempo que los locales van a estar sin funcionar, es cuando comienzan los problemas.

Tenemos que partir que dentro de las obligaciones de los propietarios de inmuebles sujetos a régimen de propiedad horizontal se encuentra la de “consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados”, que establece el art. 9.1º c) de la Ley de Propiedad Horizontal,

Y aquí entra un desconocido en el mundo de las comunidades de propietarios, que es el llamado «lucro cesante». Dentro de la indemnización por daños y perjuicios se debe incluir siempre la indemnización por el lucro cesante en el caso de los locales comerciales.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de 26-2-2019 explica en en sus fundamentos jurídicos, que: “… el lucro cesante se apoya en la presunción de cómo se habían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso, encontrando su fundamento en la necesidad de reponer al perjudicado en la situación en que se hallaría si el suceso dañoso no se hubiera producido, lo que exige como dice el art. 1.106 del Código Civil que se indemnice de las ganancias dejadas de obtener».

En definitiva las ganancias que pueden reclamarse son aquellas en que concurre similitud suficiente para ser reputadas como muy probables, siempre que se acredite la relación de causalidad entre el evento y las consecuencias negativas derivadas del mismo”.

La tozudez del administrador de fincas y la inoperancia de la presidenta de la comunidad exige no solamente acudir a los tribunales en busca de resarcimiento, sino nuestra obligación de acreditar ese lucro cesante, que en nuestro caso lo vamos a hacer mediante la cuenta de resultados del negocio, y por otro lado, mediante la media de las 4 últimas declaraciones trimestrales del local, e incorporando también un informe de rating sobre la calificación económica del negocio, que iba bastante bien.

Sí que hay que tener en cuenta que, en el caso que nos ocupa, la persona afectada es arrendataria, y no propietaria, por lo que estamos hablando de una «responsabilidad civil extracontractual», cuyo plazo máximo para reclamar es de un año (plazo de prescripción, art. 1968 del Código Civil).

Diego Herchhoren
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octubre 16, 2024

En Civil

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