Insistimos: las hipotecas titulizadas no pueden ser ejecutadas por los bancos

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no-debemos-no-pagamos

En los últimos meses, ha venido circulando por redes sociales y entre afectados la cuestión relativa a las hipotecas titulizadas, y entre la incredulidad y la desconfianza, muchos deudores hipotecarios con vistas a ser víctimas de un desahucio no parecen tenerlo claro, pero hay que reafirmarlo. Si una hipoteca está titulizada, el acreedor ya no es el banco, y por tanto la demanda de ejecución y el desahucio debe ser desestimada.

Tener bien claro esto permite dos cosas: por un lado, desestimar la demanda de ejecución que las entidades financieras han puesto en el juzgado, y por otro permite revisar las ejecuciones hipotecarias instadas por estos, puesto que al haber vendido dichos préstamos a los llamados «fondos de titulización», han perdido su condición de legitimados para reclamar la deuda. Explicamos aquí cómo saber si tu hipoteca ha sido titulizada mediante un sencillo trámite.

Lo habíamos comentado en un post anterior, pero han sido varios los lectores de este blog y usuarios en general que nos han planteado dudas razonables sobre lo que en él afirmábamos. Por ello vamos a refrescar conceptos:

1-¿Por qué el banco no puede demandarte si ha vendido la hipoteca a un fondo de titulización?

Cuando un banco tituliza una hipoteca, quiere decir que la pone a la venta en los mercados financieros, es decir, lo convierte en un valor de bolsa. De acuerdo al art. 15 de la Ley de Fomento de la Financiación Empresarial (LFFE), estos activos están constituidos «por derechos de crédito, presentes o futuros, que agrupen de conformidad con lo previsto en el artículo 16.»

Esto quiere decir que el banco vende el derecho de crédito en los mercados de valores, igual que si fueran acciones de una empresa. De esto se desprende que, al vender el derecho de crédito (esto es, el derecho de reclamar al deudor hipotecario el importe de la hipoteca, o el derecho a ejecutarla en caso de impago), se transmite también la legitimación para reclamarlo en juicio en favor del llamado «Fondo de Titulización«. El acreedor a partir de ahora será el Fondo de Titulización, no el banco.

2-Pero sin embargo, el banco ha titulizado la hipoteca y sin embargo me reclama como si fuera suya…

Esto ocurre por dos motivos. La mencionada ley no establece obligatoriedad alguna en materia de notificación a los deudores de que su préstamo ha sido incorporado a un Fondo de Titulización, más allá de las obligaciones del Fondo ante la Comisión Nacional del Mercado de Valores, como organismo regulador de los mercados financieros en España.

En consecuencia, al no establecerse obligación de comunicación al deudor, y al seguir figurando en el Registro de la Propiedad como acreedores hipotecarios, se admite a las entidades financieras su legitimación como demandantes cuando en realidad quien tendría que demandar la ejecución es la sociedad gestora del Fondo de Titulización.

3-¿Qué pasa si el banco ha titulizado solo una parte de la hipoteca?

El Fondo de Titulización puede intervenir voluntariamente por medio de la Sociedad de Gestión de Fondos de Titulización ( art. 13 LEC ) en cualquier ejecución que la entidad financiera siga contra el deudor hipotecario, para cobrar la parte de su participación (art. 15 IV med. Ley Reguladora del Mercado Hipotecario; también art. 31 b) del Reglamento del Mercado Hipotecario). Puede tratarse de «cualquier procedimiento de ejecución», no necesariamente hipotecaria.

De acuerdo a estos preceptos, sería nula cualquier demanda de ejecución de una hipoteca titulizada instada por el banco que se hiciera por el 100% de la misma, si el demandado consigue aportar elementos que demuestren que una parte de la deuda reclamada por el banco ya no le pertenece a éste, sino a un Fondo de Titulización.

4-¿Cómo puedo saber si mi hipoteca fue titulizada?

Los amigos de la Asociación de Hipotecados Activos han elaborado un excelente tutorial de cómo obtener esta información. Nosotros vamos a añadir al mismo una forma más de obtener estos datos, que es formulando un escrito de solicitud, presentado en cualquier oficina de Información y Registro de la Administración General del Estado (Delegaciones y Subdelegaciones del Gobierno, sedes de Comunidades Autónomas o Ayuntamientos y Diputaciones con convenio), o si tenemos certificado digital o DNI electrónico, ante el Registro Electrónico Común, dirigido a la Comisión Nacional del Mercado de Valores, que puede tener este contenido:

A LA COMISIÓN NACIONAL DEL MERCADO DE VALORES

D.NOMBRE APELLIDO APELLIDO, cuyos demás datos constan en el presente asiento, ante este organismo me presento y como mejor proceda en Derecho DIGO:

ÚNICO-Que en calidad de parte interesada, vengo a solicitar a este organismo se me expida copia digitalizada de constitución de los Fondos de Titulización cuyos folletos adjunto a este escrito.

Por todo ello, SOLICITO:
Se tenga por presentado este escrito, se sirva admitirlo, y se dé por realizada la SOLICITUD DE COPIA DE LA ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN DE LOS SIGUIENTES FONDOS DE TITULIZACIÓN:

-TDA CAM 6, Fondo de Titulización de Activos
-FTPYME TDA CAM 4, Fondo de Titulización de Activos
-EMPRESAS HIPOTECARIO TDA CAM 3, Fondo de Titulización de Activos
-TDA CAM 7, Fondo de Titulización de Activos

Dicha documentación puede ser remitida al correo electrónico CORREO@CORREO.COM o como el instructor de la presente solicitud estime oportuno.

Con esto, en aproximadamente dos semanas podemos tener respuesta y revisar si nuestra hipoteca se encuentra entre las premiadas.

Diego Herchhoren
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noviembre 4, 2015

En Bancario

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