La Fiscalía Provincial de Madrid ha denunciado a la sociedad de tasación Valtecnic S.A. por un delito de estafa por el mismo motivo que afecta a decenas de miles de préstamos hipotecarios en España: las tasaciones realizadas para formalizar la hipoteca se basan en la comparación de inmuebles inexistentes, datos falseados y comparaciones de ofertas que las tasadoras no han podido acreditar su existencia.
El mecanismo que han tenido miles de préstamos hipotecarios para ser concedidos ha sido el de, independientemente del bajo nivel de ingresos de los deudores, elevar artificialmente los valores de la vivienda para así poder sortear los límites impuestos por el sistema de valoración de riesgos de la entidad. Esto abre la puerta a miles de querellas contra las sociedades de tasación, que han incorporado tasaciones adulteradas a la gran mayoría de préstamos hipotecarios, y por añadidura, agrega un frente de batalla a las entidades financieras en calidad de responsables civiles subsidiarios, ya que van a tener que revisar todas sus tasaciones.
«Método de comparación»
El sistema utilizado por la tasadora Valtecnic (y replicado en casi todos las tasaciones con finalidad hipotecaria) es el mismo en todos los casos analizados. La entidad financiera ofrece los servicios de una sociedad de tasación que valorará la vivienda a hipotecar a través del llamado «método de comparación«, un sistema que el Tribunal Supremo ya ha declarado su ineficacia en una reciente sentencia contra las valoraciones de los justiprecios expropiatorios en la Comunidad de Madrid.
Con este mecanismo, la sociedad de tasación debe buscar al menos seis compraventas u ofertas de venta de viviendas con características similares, ver los precios, desechar aspectos especulativos y con sus precios, hacer una media ponderada que dará como resultado el valor de nuestra casa.
A partir del análisis de fuentes abiertas realizado desde BuenJuicio.com en una treintena de casos y que ha servido para formar la decisión de la Fiscalía de Madrid y de los cuáles 20 eran de la sociedad Valtecnic, hemos encontrado el mismo patrón: inmuebles testigo donde el tasador afirma haber analizado un bloque de viviendas donde en realidad hay un solar, números de calles que no existen, alteración de los m2 de una vivienda para aumentar su precio o, en un gran volumen de datos, ofertas de viviendas analizadas que ante la simple consulta del afectado, la empresa no puede acreditar de dónde las sacó.
La analítica es un muestreo realizado a partir de los datos ofrecidos para cada vivienda por la Dirección General del Catastro, que permite comprobar los m2, la antigüedad y las características del inmueble que supuestamente el tasador habría analizado.
Implicaciones
La gravedad de estos datos supone que miles de hipotecas contienen un certificado de tasación donde la valoración de la vivienda es completamente ficticio. La amplia mayoría de los préstamos hipotecarios se han formalizado mediante una tasación realizada con el método de comparación. Y las responsabilidades van desde el tasador que ha consignado datos falsos en un documento mercantil hasta la propia entidad financiera, que debe abordar las más que probables responsabilidades civiles por incorporar a un préstamo una tasación de estas características.
Pero la gravedad traspasa a la simple relación entre el deudor hipotecario y el cliente. La mayoría de estas tasaciones se hicieron con una doble finalidad: establecer el valor de tasación a efectos de subasta, y servir asimismo de referencia de valor para las operaciones que la entidad haga posteriormente en el mercado de títulos valores respaldados por esas hipotecas (titulizaciones). Todas las empresas que adquirieron un título valor respaldado por las hipotecas concedidas, tienen en sus manos un bono basura.
El mecanismo del fraude es evidente: la entidad financiera que concede el préstamo necesita que el deudor crea que tiene entre sus manos una vivienda cuyo valor es mucho más alto de lo que realmente vale, y de esta manera sortea las posibles reticencias de su cliente a adquirir un bien que probablemente no pueda pagar («la casa es cara, pero como vale mucho, si no puedo pagarla la vendo y al menos saco una diferencia«) y sortea también las limitaciones impuestas por el sistema de valoración de riesgos internos.
Aplicación informática
En las próximas semanas pondremos a disposición del público una aplicación informática únicamente ejecutable en sistemas operativos Linux (Ubuntu, Debian, etc.) que permitirá analizar los datos testigo de una tasación y obtener resultados sobre su veracidad con dos fuentes de información: la Dirección General del Catastro y el Consejo General de Registradores de España.
Se trata de un mecanismo de análisis que realiza dos tipos de consulta: ¿qué inmuebles ha analizado la sociedad de tasación?, y por otro lado, ¿existió alguna vez esa compraventa?.
El proceso de análisis se ha hecho mediante la comparación de tasaciones realizadas en las provincias de Madrid, Toledo, Guadalajara, Murcia, Barcelona y Bizkaia, y en todos los casos, el resultado acredita que la tasación realizada contiene datos incorrectos, o en su defecto, la empresa no puede acreditarlos.
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