En marzo de 2012, cuando la crisis española ya era plena noticia mundial y los informativos de las principales cadenas ofrecían a diario imágenes de largas colas del paro, desahucios de familias enteras y porrazos policiales a diestro y siniestro, apenas se hablaba de las titulizaciones y mucho menos de la trascendencia que iban a tener.
En esas fechas, el boletín Actibva (ahora llamado Noticias BBVA), publicaba una interesante referencia que ha sido borrada de su página web. Este portal es una especie de compendio de información estratégica de carácter divulgativo que merece la pena leer. «La titulización como barrera a la dación en pago» es un título que lo dice todo, y que hemos tenido que rescatar de la memoria caché del buscador Google para reestablecerlo.
A la semana de publicarse el Código de buenas prácticas bancarias publicamos un recopilatorio de posts. Nuestra intención era traer hasta aquí distintas visiones del mismo. Y entre uno de los temas que apenas nos dio tiempo a esbozar apuntamos a la titulización como barrera a la dación en pago. Es posible que haya quien no comprenda de que hablábamos, por lo que hemos creído conveniente dedicar un post a explicarlo.
Lo primero es saber a a que nos referimos cuando hablamos de titulización hipotecaria: el proceso por el que las entidades financieras sacan de sus balances los préstamos hipotecarios que han concedido, emitiendo títulos de renta fija respaldados por dichas hipotecas. Viene a ser una venta de las hipotecas a un grupo de inversores.
Simplificando el procedimiento, el banco aporta a un Fondo de Titulización una serie de préstamos hipotecarios. Estos desaparecen del balance de la entidad, que a cambio recibe el dinero de los inversores que compran a dicho fondo deuda (títulos) respaldada por dichos préstamos. El banco se encarga de cobrar los intereses, de administrar dicha cartera hipotecaria y abonar los cobros al fondo, pero ese riesgo ya no es suyo. El riesgo es del fondo y de los inversores que han comprado esos valores.
Lo más normal es que los deudores hipotecarios no sean conscientes de que su hipoteca ha sido titulada, pues no se exige el consentimiento del deudor y se exime de la notificación a través del clausulado del hipotecario. Conclusión: el acreedor real no es el banco, es un inversor de dicho fondo. Y aquí se originan las dudas.
El Real Decreto no se refiere para nada a los fondos de titulización. Ni son entidades financieras, ni se dedican a conceder préstamos. Nada tienen que ver con dicha actividad. No parece que la adhesión del Banco pueda suponer de modo alguno la del fondo a través del cual titulizo la deuda. ¿Cómo un tercero como es el banco puede modificar los derechos de un acreedor?
Es incluso cuestionable que los gestores de dicho Fondo tengan la capacidad legal para adherirse a dicho Fondo o incluso si son capaces de adjudicarse bienes registralmente (véase punto 4 de éste informe).
Esperaremos a ver como se desarrolla la aplicación práctica de esta nueva normativa para comprobar si la titulización
acaba suponiendo o no un problema.
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