Crédito: Álvaro Ibáñez. Barrio de La Concepción (Madrid)
Es en virtud de la vigente Ley de Expropiación Forzosa, la cual faculta a los Ayuntamientos a ejecutar una expropiación en casos de interés social o utilidad pública, que deberá ser regulada en una Ordenanza que modifique el vigente Plan General de Ordenación Urbana del municipio. No le afectaría la sentencia del TC contra la normativa andaluza anti desahucios.
La actual Ley de Expropiación Forzosa, paradójicamente aprobada durante el franquismo, establece los criterios orientadores que deben seguir las administraciones públicas para llevar adelante un proceso de expropiación en casos de interés social. Es un instrumento útil en el nuevo panorama político municipal español, donde muchas corporaciones se enfrentan a graves problemas de vivienda sin demasiados recursos presupuestarios, y donde normalmente el debate público se plantea en términos de gasto para las arcas municipales.
Lo cierto es que correctamente planteado, los Ayuntamientos pueden hacerse con un amplio parque de viviendas vacías en propiedad de empresas quebradas o bancos, donde se pueden resolver dos problemas: por un lado la solución habitacional a personas desahuciadas, y por otro sacar a oferta de alquiler viviendas públicas que permitan a los ayuntamientos obtener un ingreso recaudatorio a la par de ser un precio regulador del mercado, que evite las fluctuaciones especulativas.
En un plazo de 4 ó 5 meses de trámite, los Ayuntamientos pueden hacerse con un importante parque de viviendas públicas para su alquiler a renta baja o su adjudicación a familias afectadas por hipotecas impagadas
El art. 2 de esta Ley otorga a los municipios, provincias y al Estado esta prerrogativa, que deberá ser aprobada mediante ordenanza municipal, donde quede claro el interés social o la utilidad pública planteada. Esta expropiación no solo puede afectar a la propiedad, sino que puede ser incluso limitada a la tenencia de los bienes expropiados, donde la Administración deberá abonar el llamado «justiprecio expropiatorio».
Las compensaciones
No obstante, es importante que las corporaciones municipales que asuman este criterio hagan previamente un proceso de revisión de las valoraciones catastrales y recursos financieros para abordarlos, ya que serán estos los valores principales que se tomen en cuenta a la hora de compensar a los titulares de esas viviendas (art. 42 de la Ley).
El art. 28 del Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario establece que las valoraciones catastrales podrán revisarse a instancia de los propios Ayuntamientos, mediante un proceso de valoración colectiva parcial. Esta revisión debe estar fundada en los cambios en el mercado inmobiliario y las circunstancias en las que se encuentran esas viviendas, con un informe técnico municipal que acredite su estado y situación. Hay que saber que si bien esta nueva valoración es impugnable en vía económico-administrativa, ello no implica que se suspenda dicha tasación, que se deberá tener en cuenta a la hora de indemnizar a las entidades propietarias de esas viviendas.
Los plazos
Técnicamente, se trata de un procedimiento que en condiciones normales no debería superar los 4 ó 5 meses de tramitación si la administración actuante obra con la debida celeridad administrativa, sobre todo teniendo en cuenta las dramáticas situaciones habitacionales que viven algunos municipios, con decenas de desahucios semanales y centenares de viviendas vacías de bancos y constructoras quebradas a disposición.
Hay que tener en cuenta dos factores importantes: la previsible judicialización de muchos de estos procedimientos de expropiación y tasación, así como los recursos financieros para asumirlo.
En general, las grandes infraestructuras municipales suelen ser abonadas mediante préstamos de entidades financieras. Pero es poco probable que éstas otorguen financiación pública a corporaciones locales que aborden una iniciativa como esta, por lo que es posible que una política municipal de vivienda deba ser abordada con recursos propios. Esto solo puede materializarse entonces mediante un Plan de Aprovechamiento de Activos Municipales que audite los bienes a su disposición y su aprovechamiento, pero con la vista puesta en un horizonte en que se incorporará al haber municipal dos tipos de patrimonio inmobiliario: uno para hacer frente al problema habitacional de la localidad, y otro con fines comerciales y reguladores del mercado del alquiler que un plazo medio de tiempo permitirá recuperar lo desembolsado.
La sentencia del TC contra la Ley Andaluza anti desahucios
En fecha 26 de mayo de 2015, el Tribunal Constitucional ha declarado contrario a derecho el Decreto-ley 6/2013, de 9 de abril, de medidas para asegurar el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda aprobado por el Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma de Andalucía, con dos fundamentos esenciales: que la normativa establecida por el gobierno andaluz solo puede ser dispuesta por una norma estatal, ya que las limitaciones al derecho de propiedad solamente pueden venir de una norma que afecte por igual a todo el territorio nacional, y que es el propio Gobierno español el que ha legislado en la materia abordada.
Y lamentablemente, es así, y los legisladores andaluces deberían haberlo tenido en cuenta. Las limitaciones al derecho de propiedad están actualmente reguladas en la vigente Ley de Expropiación y su desarrollo reglamentario establece en su art. 3.2 que «El Estado, la Provincia y el Municipio, dentro de sus respectivas competencias, son los únicos titulares de la potestad de expropiar.» Por ser una norma pre constitucional, no aborda a las Comunidades Autónomas como posibles sujetos ejecutores de esta Ley.
Pero no obstante y en este contexto legal, una lectura detenida y las posibilidades de esta normativa de 1954, permite sortear las frecuentes barreras ideológicas que existen en España a la hora de expropiar viviendas con una finalidad social, con la sola aplicación de la misma.
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